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ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA’

Quando si eseguono i controlli su un immobile oggetto di vendita a volte può verificarsi di trovare delle sorprese, puo infatti vericarsi un problema di mancata continuità delle trascrizioni.

 Il notaio compie questa ricerca chiamata ispezione ventennale sulla proprietà dell’immobile questo perchè il suo compito è quello di garantire tutti, ed in particolare, in questo caso, l’acquirente, che potrebbe correre dei rischi.

 

Perché manca la trascrizione?
I Problemi nella continuità delle trascrizioni possono esserci per moltissimi motivi, il più frequente è la mancanza della trascrizione a favore del venditore in caso di successione.

L’eredità infatti richiede sempre un’accettazione da parte dell’erede designato, dato che comporta l’assunzione della responsabilità per i debiti del defunto.

Di seguito riportiamo articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, comma 1-bis:
« Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti, ( ad esclusione dei diritti reali di garanzia, ) devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie  depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ( sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo' essere sostituita da un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale ) Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformita' con le risultanze dei registri immobiliari.».
Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

La legge è quindi chiara e prevede che l’accettazione dell’eredità sia espressa o tacita.

L’atto notarile che si richiede per la trascrizione, e quindi per il ripristino della continuità ventennale delle trascrizioni è l’accettazione dell’eredità.

Quando il problema della mancata trascrizione si riferisce a più immobili ereditati  l’accettazione può essere espressa, ed occorre pagare in questo caso una cifra maggiore perché l’accettazione espressa è un atto notarile a se stante; ma gli permette di evitare ulteriori trascrizioni ogni volta che andrà a vendere gli immobili ereditati.

Se invece il problema della mancata trascrizione si riferisce a un solo immobile, quello appunto oggetto della specifica vendita, la legge consente una modalità molto più economica: l’accettazione tacita.
La legge infatti considera la vendita di un immobile ereditato come una manifestazione di accettazione dell’eredità in re ipsa.
È quindi sufficiente una dichiarazione dell’atto notarile e l’operato del notaio che provvede all’operazione di trascrizione.

In pratica quindi, con lo stesso atto di vendita il notaio compie due trascrizioni, di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita.
Il costo, come accennavamo, è relativamente basso, e al momento in cui si scrivono queste note è sono di circa 400 euro di tasse e  un costo totale di circa euro 500.

La trascrizione è un obbligo di legge (artt. 2648 e 2671 c.c.), ma soprattutto deve avvenire nell’interesse dell’acquirente.
Se non viene eseguita, l'acquirente potrebbe perdere la proprietà dell'immobile acquistato questo potrebbe verificarsi ad esempio se si scoprisse, successivamente alla vendita dell’immobile, un testamento  ( ad esempio potrebbe emergere che  il venditore non era il vero erede o non l’unico erede )

Chi deve pagare la trascrizione?

Il problema della mancanza della continuità delle trascrizioni è un problema del venditore, ed è ovvio che debba pagare lui, non l’acquirente. Si tenga presente che in caso di rifiuto del venditore di regolarizzare la proprietà del suo bene, l’acquirente ben potrebbe invocare l’inadempimento del venditore e chiedere la ripetizione del doppio della caparra, se non peggio.

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